Үл хөдлөх хөрөнгө үнэлгээ

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ 

Хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг Хөрөнгийн үнэлгээ бол Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь газар дээр байрласан газраас салгамагц эдийн засгийн утгаа олдог хөрөнгийг хэлдэг. Хөрөнгийг мөн чанараас нь хамааруулж хөдлөх ба үл хөдлех хөрөнгө гэсэн хоёр хэсэгт хуваана.

Үл хөдлөх хөрөнгө нь бодитой, суурилуулмал, газраас салгашгүй байхаас гадна удаан эдэлгээтэй, давтагдашгүй бөгөөд олон төрөлтэй, ханшны уналтанд харьцангуй бага өртдөг, нийлүүлэлт мь харьцангуй тогтмол, борлуулахад хугацаа их шаарддаг зэрэг онцлог шинжтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой өмчлөх, эзэмших, захиран зарцуулах, худалдах, худалдан авах, арилжих. бэлэглэх, өв залгамжлуулах, түрээслүүлэх, барьцаалах, даатгах, хөрөнгө оруулалтын журмаар ашиглуулах, буртгүүлэх зэрэг олон төрлийн харилцааг хэрэгжүүлэхэд үнэлгээ хийлгэх шаардлагатай болдог.

Үл хөдлөх өмч нь хөрөнгийн өмчлөлтэй холбоотой бүх эрх, ашиг сонирхол, өгеөжийг агуулсан ойлголт юм. Үл хөдлөх өмчийн эрх үл хөдлөх хөрөнгөөс тусдаа өмчлөлийн баталгаа (өмчлөлийн гэрчилгээ)-гаар илэрхийлэгддэг. Манай улсын "Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн хууль"-д "Монгол улсын нутаг дэвсгэрт байгаа газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга байгууламж, хөлөг онгоц зэрэг..."хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгөнд хамааруулахаар заасан. Үл хөдлөх хөрөнгийн түгээмэл ойлголтуудаас үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгөнд газар, ус, тэдгээрээс салгамагц эдийн засгийн агуулгаа алддаг, өртгийг нь хийсвэр болон бодит аргаар хэмжин тодорхойлж болохуйц, тодорхой хил хязгаартай барилга, байгууламж, газрын хэвлий, ой мод, олон наст тарьц суулгацыг хамааруулан ойлгож байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зардлыг, орлогыг жижиг хандлагын аргаар үнэлдэг.

  1. Шинээр барих барилга байгууламжийн техник эдийн засгийн үндэслэлийг тогтоох;
  2. Газрын үр ашиг бүхий оновчтон ашиглалтын сонголт хийх;
  3. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг шинэчлэх эсэхийг шийдвэрлэх;
  4. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эцсийн зохицуулга хийх;
  5. Тусгай зориулалт бүхий объектын үнэлгээ хийхэд;
  6. Үл хөдлөх хөрөнгийн "идэвхгүй" зах зээлийн үнэлгээ хийх;

Үл хөдлөх хөрөнийн үнэлгээний эцсийн зохицуулга хийхгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг үнэлгээний бусад аргуудаар тодорхойлж тэдгээрийг харьцуулан үзэж бодит үндэслэлийг тогтоох, сонголт хийх зорилгоор өртгийн хандлагыг үнэлгээнд ашигладаг тухай өмнө өгүүлсэн.

Тухайлбал үнэлгээ зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар 900.0 сая төгрөг, өртгийн хандлагаар 1100.0 сая төгрөг гэвэл энэ нь тухайн объект зах зээлд эрэлт багатайг харуулах бөгөөд эцсийн үнэлгээ тогтооход өртгийн хандлагаарх үнэлгээг илуү их харгалзан үзэх хэрэгтэй болдог. Үнэлгээний харьцаа дээрхийн эсрэг байвал тухайн объект зах зээлд эрэлт ихтэйг харуулах ба энэ нөхцөлд хөрөнгийн эцсийн үнэлгээ тогтооход зах зээлийн жишиг үнийн хандлагыг илүүтэй харгалзан үзэх болдог.

Тусгай зориулалт бүхий объектын үнэлгээ

Ихэнхдээ шууд орлого олох зориулалтаар анхнаасаа баригдаагүй, жиших объектын хувьд хязгаарлагдмал барилга байгууламжийн үнэлгээнд өртгийн хандлагыг хэрэглэнэ. Тухайлбал нийгэм, ахуйн зориулалтийн болон бусад тусгай зориулалтын барилга байгууламжууд хамаарна. (Сургууль, цэцэрлэг, сүм дуган, авто болон төмөр замын буудал, нисэх болон усан онгоцны буудал, цэргийн анги, шорон г.м)

Даатгалын зорилгоор унэлгээ хийх

Даатгалын зорилгоор тухайн объектын үнэлгээг тодорхойлоход өртгийн хандлагыг ашигладаг. Тэгэхдээ зөвхөн барилгын үнэлгээг тодорхойлох бөгеед газрыг үнэлэх шаардлагагүй. Тогтоосон үнэлгээ нь барилга объектыг барьж байгуулахад гарах зардлыг нөхөж чадахуйц байна.

 

 Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд дараах бичиг баримтууд шаардлагатай. Үүнд:

-         Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний хуулбар

-         Үл хөдлөх хөрөнгө хувь хүн, баг иргэний үнэмлэх аж ахуй нэгж баг гэрчилгээний хуулбар

-         Газар өмчлөх эзэмших гэрчилгээний хуулбар

-         Барилгын дэвсгэр зураг

Зарим тохиолдолд худалдан авах төлөвлөгөөтэй байгаа барилга, үл хөдлөх хөрөнгийг үнлүүлэх шаардлага гардаг. Энэ тохиолдолд захиалга өгч гэрээ байгуулна.

ХОЛБОО БАРИХ

Хаяг: Самбуугийн Гудамж-11, Засгийн газрын 11-р байр, 1 давхар 118 тоот, Улаанбаатар хот

Утас: (976-11) 325127 Гар утас: 91916503, 99296091, 93087803

Имэйл: valuation_center@yahoo.com Факс: (976-11) 325175